No momento da escolha de um terreno para construção de uma residência, é comum que as pessoas foquem sua atenção nas questões de área, posição solar e localização na malha urbana. No entanto, para se tomar uma decisão coerente e segura, é preciso que outros elementos sejam avaliados em conjunto.
A área do lote influencia nas possibilidades de construção, pois é a partir dela que teremos os índices de ocupação (área de projeção da casa sobre o lote) e de aproveitamento (área total construída) definidos pela legislação municipal. No entanto, a relação “maior área de lote = maior possibilidade de área construída” nem sempre é verdadeira. Um lote muito grande pode não ser um bom investimento quando avaliado o seu potencial construtivo, já que isso depende do regime urbanístico da zona da cidade em que ele está inserido. Além disso, a legislação municipal define recuos e afastamentos pelo mesmo critério de zona, que também serão condicionantes de projeto.
Para se ter certeza do que a legislação permite para os lotes que estão sendo avaliados, é necessário consultar o Plano Diretor de sua cidade. Dependendo do município, as informações urbanísticas são fornecidas pelo órgão responsável em poucos dias, o que dá uma segurança maior para a negociação. Em municípios onde a expedição do documento oficial é mais lenta, a orientação de um profissional experiente pode resolver a questão.
Outro ponto a ser avaliado é a presença de cursos de água, canalizados ou não, no entorno do lote. Segundo legislações federais, a área de preservação permanente para cursos abertos é de 30 metros para cada lado das suas margens, enquanto para cursos canalizados a área Non Aedificandi é de 15 metros para cada lado. Por se tratarem de grandes extensões, dependendo do lote, inviabiliza as possibilidades de construção. Ainda dentro dos condicionantes feitos pela legislação ambiental, é necessário ficar atento com áreas de morro (dependendo da cota, a construção não é permitida) e áreas com presença de vegetação nativa.
Lotes que entestam para rodovias estaduais ou federais também devem ser analisados com cuidado, uma vez que existem regramentos específicos a serem analisados como a faixa de domínio e a área Non Aedificandi. Geralmente, o somatório dessas duas faixas ultrapassa os 30 metros a partir do eixo da via, o que também pode inviabilizar o potencial construtivo de um lote. Uma consulta ao órgão responsável pela via é suficiente para receber as informações oficiais de gabarito para a área de interesse.
Outros elementos como linhas de transmissão de energia elétrica e trilhos de ferrovia também possuem regramento a respeito de faixas não edificantes, ou seja, precisam ser avaliados e ter posicionamento do órgão responsável pelo uso e manutenção dos mesmos.
Comprar um lote pode ser o começo da realização de um sonho. Avaliar profundamente e de modo correto todos os condicionantes legais que o cercam é uma tarefa básica para garantir que as próximas etapas poderão ser realizadas com sucesso. A orientação de um profissional qualificado pode conferir segurança para o processo.
